Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Obtenir un prêt immobilier sans apport ou tout du moins avec le minimum d’apport, c’est possible. Et cela, même de nos jours où les prix de l’immobilier flambent. En lisant des commentaires sur certains sites (réseaux sociaux, articles, …) ou plus généralement en discutant avec des amis, je me rends compte que finalement peu de personnes savent réellement comment maximiser ses chances d’avoir un emprunt immobilier à la banque sans apport (ou au minimum) et cela qu’elle que soit la situation (chômeur, étudiant, entrepreneur, …) et sans pour autant avoir un patrimoine conséquent.
Je me rends également compte que certaines personnes ont des préjugés sur l’obtention de l’emprunt immobilier mais n’ont, en réalité, jamais passé la porte d’une agence.
Donc, voici un guide pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un emprunt immobilier.
Pourquoi est-ce difficile d’avoir un prêt immobilier sans apport ?
En réalité, ce n’est pas difficile. Cependant, il y a eu beaucoup de changements ces dernières années. Pour bien comprendre les enjeux, il faut faire un bref récapitulatif de la situation. Aujourd’hui, les taux d’emprunts bancaires sont historiquement bas. On peut emprunter à 1,21% sur 25 ans (source: Meilleurtaux.com). Un taux ridiculement bas, ce qui signifie que l’argent devient presque gratuit. Il ne coûte (quasiment) rien d’emprunter. La conséquence DIRECTE de ça, c’est que les prix de l’immobilier ont augmenté voir explosé. Mais le pire, c’est que les prix des biens immobiliers ont encore été amplifiés par la crise du Covid. Ce qui a provoqué :
- Le regain d’intérêts des urbains pour les plus petites villes et les espaces ruraux.
- La volonté des gens de sortir et d’investir leur argent dans du « concret » par peur d’une crise bancaire donc l’immobilier.
Résultat, les prix n’ont jamais été aussi élevés, mais le nombre de transactions immobilières aussi n’a jamais été aussi élevé. Les biens immobiliers se vendent très chers et très rapidement.
Les conditions d’emprunts se reserrent
Dans ce contexte d’euphorie immobilière, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), a préconisé puis imposé des restrictions aux banques pour l’obtention des prêts immobiliers aux particuliers. Dorénavant (même si c’était déjà plus ou moins appliqué avant cela), les banques ne peuvent plus prêter à des foyers dont le taux d’endettement dépasse 33 % (assurance comprise) et pour des durées de plus de 25 ans. Les banques peuvent toutefois faire un petit écart pour un petit nombre de dossiers. Mais, globalement, ces règles sont la norme. Ces conditions viennent pénaliser les personnes un peu novices qui ne savent pas comment « appréhender les règles » pour pouvoir obtenir un emprunt immobilier sans apport.
Donc, j’aimerais écrire ce guide pour toutes les personnes qui galèrent à obtenir leur emprunt. Et pour celles qui ont abandonné avant même de commencer.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement, c’est la part que représente le remboursement de vos emprunts par rapport à vos revenus. Attention, ce n’est pas seulement les emprunts immobiliers. Même si les petits emprunts (petit dans la durée, pas dans les mensualités) vont pouvoir être ignorés par la banque ça ne sera pas le cas de tous. Si vous gagnez 1500 € par mois, mais que vous avez 500 € de crédits à la consommation divers, vous êtes à 33% de taux d’endettement.
Pourquoi faut-il éviter de mettre de l’apport ?
La question a déjà été traitée ici : Faut-il mettre de l’apport lors d’un achat immobilier. En résumé, faire un emprunt immobilier sans apport permet de bénéficier de trois choses :
- Bénéficier au maximum de l’effet de levier offert par le crédit bancaire.
- Faire porter le risque de perte de fond par la banque. Si vous mettez 50 000 € dans votre maison et qu’elle brûle, vous perdez votre capital.
- Valoriser votre capital dans un placement plus rentable.
Quelques idées reçues à déconstruire
- La banque n’en a rien à faire de votre projet immobilier. Que ça soit pour l’achat d’une résidence principale magnifique, pour le gîte de vos rêves ou pour la bonne affaire du siècle, elle s’en moque. La seule chose qui l’intéresse, c’est d’être remboursée et d’être sûr qu’elle sera remboursée.
- Elle ne gagne pas (ou très peu) d’argent sur les emprunts immobiliers. Avec les taux d’intérêts historiquement bas, comment pourrait-elle ? Elle en fait sur les services qu’elle va pouvoir vous proposer à côté. C’est le cas, entre autres, les assurances emprunteurs dont nous aurons l’occasion de reparler.
- Non, elles ne prêtent pas qu’aux riches. Même si évidemment être riche ça facilite grandement les choses. Elles prêtent au gens qui savent maîtriser leur budget.
Quelles sont les étapes à suivre pour avoir un prêt immobilier sans apport.
1) L’étape d’avant : une gestion de compte CLEAN
Obtenir un emprunt immobilier sans apport, ça se prépare en amont. Vous devez avoir une bonne gestion de vos comptes pour montrer à la banque que vous savez gérer votre budget. Ce qui signifie :
- Vous devez dépenser moins que ce que vous gagnez (et cela qu’elle que soit la somme que vous gagnez). Si vous êtes trop souvent dans le rouge, ça risque d’être compliqué pour vous.
- Il vous faut éviter les emprunts toxiques (éviter le piège du crédit à la consommation). Si vous vivez sous perfusion de crédits à la consommation, ça ne peut pas marcher.
- Il faut éviter les dépenses trop fastueuses et en dehors de vos moyens financiers. Le problème n’est pas de se faire plaisir de temps en temps. C’est de se faire plaisir trop souvent et surtout de manière disproportionnée par rapport à ses moyens financiers. Et encore une fois qu’elle que soit vos moyens.
- Avez-vous réussi à vous constituer une petite épargne de précaution ? Quelques milliers d’euros sur un livret A ou une assurance vie, c’est toujours bien vu. Cela montre que vous savez anticiper les aléas.
- Si vous arrivez à économiser tous les mois (même un petit montant), c’est très bien. Cela prouve que vous vivez dans vos moyens et que vous savez épargner.
Si vous cochez ces cases, c’est que vous avez une bonne gestion de vos comptes. Félicitations. Vous pouvez passer à l’étape d’après.
2) Choisir un bien immobilier DANS VOS MOYENS.
J’ai mis une emphase sur « dans vos moyens » pour une bonne raison. Pour illustrer mon propos, nous allons reprendre la notion de taux d’endettement. Supposons un couple qui gagne chacun 1500 €. Donc 3000 € à 2 soit une capacité d’endettement de 1000 € (33% de 3000 €). Le simulateur d’emprunt de meilleurtaux.com nous dit que nous pouvons emprunter 241 000 €.
Ce montant permet d’acquérir des biens dans les 3/4 du pays et il permet également d’acheter des petites surfaces dans les plus grandes agglomérations. Mais, selon les profils nous allons avoir deux types de comportements :
- Le profil A va commencer à chercher des biens immobilier à ~220 / 250k€ pour finalement trouver un bien immobilier à 260k€. Mais ce n’est pas très important parce que ça n’augmente que peu les mensualités sur 25ans. Mais, à ce montant il faut ajouter les frais de notaires (8% pour de l’ancien) donc on en vient à un bien à ~280 000 €, budget qui devient trop important. Comme le profil A veut ce bien, il va faire tous les fonds de tiroir et va demander des sous à tatie Jacqueline pour essayer de faire passer le dossier à la banque en mettant le plus possible d’apport. Résultat, pire (ou meilleur) des cas, le dossier ne passe pas à la banque et meilleur (ou pire, selon le point de vue) des cas, le dossier passe mais le profil A est endetté à 33%, n’a plus aucune économie et doit de l’argent, à la grand mère, à la tante ou aux parents.
- Le profil B sait qu’il a 241 000 € de budget. Mais lui, il va chercher à acheter à 200 000 € maximum, frais de notaire inclus. Il va essayer d’avoir un prêt immobilier sans apport, en se basant uniquement sur des mensualités qu’il peut encaisser et en essayant de dégoter un bien à fort potentiel (bien situé, à rafraichir, …) et de négocier le prix pour avoir une petite ristourne.
Bref, essayez d’être plutôt le profil B que le profil A.
Faire des sacrifices
Je sais que ce n’est pas facile de choisir un bien dans ses moyens surtout lorsque les prix deviennent délirants. Cela impose de devoir faire des sacrifices sur la taille du logement, sur son état, ou sur sa distance par rapport aux amis, au travail, etc. Si c’est trop compliqué, vous avez deux options :
- La première consiste à ne pas acheter un bien pour vous, mais un bien à mettre en location. Vous restez en location vous-même et vous investissez dans un bien immobilier en essayant de faire attention à avoir un bien à haut rendement. Puis, plus tard, vous revendez le bien. Et, avec la plus-value, vous pouvez acheter plus grand.
- La deuxième consiste à faire des sauts de résidences principales. Vous achetez une petite résidence principale dans vos moyens avec du potentiel, vous la rénovez ou vous l’embellissez et avec la plus-value (qui n’est pas imposée) vous achetez, également, plus grand.
3) Assurez-vous de maitriser votre dossier immobilier
Vous avez eu le coup de cœur pour un appartement, pour une résidence principale ou pour une location, peu importe. Il est temps d’aller à la banque. Mais avant ça, vous devez vous assurer que vous savez tout ce qu’il y a à savoir sur le bien. À quel prix vous l’avez acheté (bon ça en théorie vous le savez) ? Quel est son prix par rapport au marché ?
Pour cela, vous vous rendez sur meilleuragent.com et sur https://app.dvf.etalab.gouv.fr/. Le premier va vous fournir une idée des prix au m2 dans une zone et le deuxième va carrément vous donner l’historique des transactions dans un secteur. D’ailleurs, n’hésitez pas à utiliser ces outils pour négocier le prix auprès du vendeur.
Avez-vous réussi à obtenir une bonne négociation ? Quel est le montant de taxe foncière ? Y a-t-il un potentiel locatif au bien ? Est-il bien situé ? Des travaux, sont-ils à prévoir et si oui combien ça coûte ? Avez-vous des devis ? Concernant la copropriété, quels sont les frais à prévoir ? Y’a t’il des travaux importants sur l’immeuble à envisager (toiture, façade, etc.). Bref voici quelques exemples de questions auxquelles vous devez être capable de répondre.
4) Le rendez-vous avec la banque ou plutôt LES banqueS
Maintenant que vous maîtrisez votre sujet, vous pouvez prendre rendez-vous à la banque. D’ailleurs, il est conseillé de prendre rendez-vous auprès de plusieurs banques pour les mettre en concurrences. Une banque étrangère n’aura que peu d’intérêt de vous faire un prêt immobilier sans apport à moins que vous vous engagiez à rapatrier vos comptes chez elle. À vous de voir si le jeu en vaut la chandelle. Quand vous vous pointez à la banque, allez-y d’un ton convaincu. « Je souhaiterai avoir un emprunt immobilier sur 20 ou 25 ans pour financer ce bien que j’ai eu au prix de 200 000 € ». Pas de « est-ce que je pourrai avoir un emprunt ? ». Ça peut paraitre con, mais c’est la différence entre une personne qui a préparé son dossier et un autre qui débarque en touriste.
À la banque, l’agent que vous allez avoir en face de vous va s’assurer d’une seule et unique chose. Que vous allez rembourser l’emprunt. Et il (ou elle) fait cela en tapant des données dans son ordinateur qui va lui dire « OUI » ou « NON ». Pour cela, il va s’assurer que vous ayez un emploi stable et que vous ne dépassez pas les 33% d’endettements comme nous l’avons vu auparavant. L’agent va donc vous demander vos revenus que vous allez devoir lui fournir (ça sert à rien de mentir vous allez devoir les justifier après) mais vous pouvez quand même les grossir, inclure des primes (si elles sont régulières) ou les revenus ponctuels que vous pourriez avoir. Tout se négocie, et se justifie. Si vous avez suivi la règle des 33% jusqu’ici, ce point ne devrait pas poser de problèmes.
En revanche, la banque n’a probablement pas la même définition d’un emploi stable que nous.
Comment prouver que l’on a des revenus stables dans la durée pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Si vous êtes en CDI depuis de nombreuses années ou fonctionnaire cette section ne va pas vraiment vous concerner. En revanche, si vous êtes entrepreneurs, intermittent, ou dans des secteurs ou l’emploi est plus compliqué, il va falloir redoubler d’efforts. Voici quelques astuces qui peuvent vous aider à faire la différence.
Le patrimoine : alors je sais, ça va peut-être faire grincer des dents, mais je commence par le plus évident (celui qui n’est pas forcément adapté à tout le monde). S’il s’avère que vous avez un patrimoine généreux, (même s’il n’est pas si généreux que ça en réalité) vous pouvez le mettre en avant en disant que quoi qu’il arrive vous avez la trésorerie pour encaisser des baisses de revenus (ce qui ne veut pas dire qu’il faut le mettre en apport forcément). Si votre famille, elle, a un patrimoine généreux et qu’elle est dans la même banque, ça devrait aider à faire avancer le dossier (ne nous voilons pas la face).
La bonne gestion : prouvez que jusqu’alors vous avez toujours réussi à avoir une gestion saine de vos comptes, et que dans la mesure où l’achat du bien et dans votre budget, il n’y a pas de raisons que cela change.
La polyvalence du bien : si votre situation venait à changer (séparation / mise en couple / enfant / déménagement / perte de revenus etc) le bien peut facilement être revendu / mis en location etc.
L’achat vous fait faire des économies : dans certains cas, l’achat est plus intéressant financièrement que la location. Si vous êtes dans ce cas, il est évident que vous devez le mettre en avant. Par exemple, j’ai connu des amis qui payaient une fortune en chauffage car leur location était une passoire thermique, je ne me rappelle plus des montants mais les factures étaient monstrueuses. L’achat a été une véritable économie pour eux sur le plan des dépenses énergétiques ! Montrez les factures à la banque si besoin !
Attention: pour ce point, sachez que la banque va surtout regarder les revenus dans la durée. Vous devez donc mettre en avant que, quoi qu’il arrive, vous allez retomber sur vos pieds.
5) Négocier pour obtenir un prêt immobilier sans apport
À ce stade, soit la banque vous dit « oui » et dans ce cas, vous pouvez comparer les offres que les banques vous proposent. Vous pouvez faire de la mise en concurrence, en arguant à votre banquier de la banque A que la banque B vous propose un prêt à tel taux. Ce qui n’empêche pas que vous pouvez également négocier pour avoir une offre de prêt encore plus intéressante avec des arguments que je vais vous exposer un peu plus bas.
Ces arguments peuvent également servir si la banque vous dit « non ». Vous devez comprendre que si la banque vous dit « non », c’est que soit la banque estime que le risque de non remboursement est trop grand ou que, comme vu au début, votre dossier est trop juste par rapport aux recommandations de l’HCSF. Dans tous les cas, elle n’est pas là pour vous faire de cadeau ou pour vous faire plaisir (même si certaines banques sont plus humaines que d’autres et comprennent qu’une résidence principale, c’est aussi un projet de vie). Il faut que la banque ait un intérêt à vous emprunter (un intérêt financier) et les banques ne gagnent plus d’argent sur les emprunts bancaires.
Elles font de l’argent sur les autres produits financiers qu’elles vont pouvoir proposer et c’est une carte à jouer pour faire pencher la balance en votre faveur ou pour avoir des taux plus intéressants.
Les axes de négociation possibles pour avoir un prêt immobilier sans apport :
La domiciliation des comptes bancaires : vous pouvez proposer à la banque de domicilier une partie (ou l’intégralité) de vos comptes dans cette banque en échange d’un emprunt bancaire, si ce n’est pas déjà le cas. De cette manière, elle y trouvera son compte avec les frais de gestions des différents comptes.
Ouvrir un placement : vous pouvez proposer d’ouvrir une assurance-vie ou d’ouvrir un PEA (un seul PEA peut être ouvert au nom d’une personne). Bien que ça ne soit pas recommandé, parce que les frais des banques sont justement importants sur ce type de placement, cela permettra à la banque d’y trouver un intérêt financier au deal.
Utiliser l’assurance emprunteur de la banque : bien que ça ne soit pas légalement obligatoire, la plupart des banques proposent (et le plus souvent imposent) de prendre une assurance emprunteur pour garantir le ou les emprunteurs face aux aléas de la vie (décès, maladie) à un certain % du montant de l’emprunt. Rien ne vous empêche de, volontairement, proposer une assurance emprunteur plus agressive (pour votre porte-monnaie) pour que la banque y voit un intérêt. Évidemment, à vous de calculer si l’achat de votre bien vaut la peine de payer une assurance plus chère.
Utiliser les assurances habitations, voitures et autres de la banque. regroupez vos contrats d’assurances divers au sein d’une même banque peut être un bon moyen de négocier votre emprunt.
Passez par une hypothèque : parfois la banque demande l’hypothèque du bien. De manière succincte, l’hypothèse permet à la banque de récupérer le bien si vous ne payez pas. Rassurez-vous, ce n’est pas en manquant une mensualité que votre bien sera saisi. Pour en arriver au stade de la saisie du bien, il faut y aller. Mais la banque est (presque) assurée de se rembourser en cas de défaut de paiement. Le problème c’est qu’il faut passer par un acte notarié pour la mise en hypothèque et la levée de l’hypothèque (une fois le crédit payé). Cela coûte des frais (de l’ordre d’une centaine d’euros).
Mettre un peu (le moins possible) d’apport : évidemment, la banque sera rassurée si vous mettez un peu d’apport parce que cela prouve qu’elle ne sera pas la seule à porter le risque de l’achat. (Même si on peut débattre longtemps sur le « risque » réellement encouru par la banque). Encore une fois, si vous voulez savoir pourquoi l’apport est problématique, je vous invite à voir l’article Faut-il mettre de l’apport lors d’un achat immobilier.
Bien évidemment, rien ne vous empêche de ne pas honorer vos engagements. C’est-à-dire de résilier l’assurance un an après avoir obtenu l’emprunt (dans la mesure où elle n’est pas obligatoire), ou de fermer les comptes peu de temps après leur ouverture dans la banque qui vous a accordé le prêt. C’est vous qui voyez comme dirait l’autre.
Obtenir un prêt immobilier sans apport, en conclusion
En résumé, pour obtenir un prêt immobilier sans apport. Vous devez :
- Avoir une bonne gestion de compte
- Acheter un bien dans vos moyens
- Négocier avec la banque pour que ça soit une relation gagnant-gagnant. En clair, qu’elle va gagner de l’argent en prenant en charge votre dossier.
Et si une banque n’accepte pas alors que vous avez respecté les différents points, tentez votre chance dans une autre banque.
J’ai voulu vous proposer un article concret qui j’espère sera d’utilité publique. Il n’y a aucune raison que vous ne puissiez pas obtenir un emprunt immobilier si vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien. Si un jour quelqu’un arrive grâce à cet article à décrocher un prêt immobilier, croyez moi, j’en serai le premier ravi. Si vous connaissez quelqu’un que ce guide peut intéresser, alors n’hésitez pas à lui partager.
Sources:
https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/
https://www.lepoint.fr/immobilier/prix-de-l-immobilier-ca-grimpe-partout-22-07-2021-2436489_31.php
Photo par Konstantin Evdokimov sur Unsplash