Comment investir dans l’immobilier ?

Lorsqu’on s’intéresse au sujet des finances personnelles, on en vient tout naturellement à aborder celui de l’investissement. En particulier celui de l’investissement immobilier locatif. J’entends beaucoup de personnes autour de moi qui voudraient, elles aussi, investir dans la pierre. Seulement, ils se posent beaucoup de questions. Difficile de démêler le vrai du faux entre les vendeurs de rêve et les conseils de tonton Daniel et tatie Rachel qui, bien qu’ils partent d’une bonne intention, sont au mieux datés, au pire, contre-productif. Alors voici une synthèse de tout ce qu’il y a à savoir avant d’investir dans l’immobilier. J’espère qu’après cet article vous comprendrez pourquoi tout le monde veut investir dans l’immobilier, mais en réalité peu de gens le font d’une manière optimisée.

Avant de commencer

Je précise que dans ce texte, je vais uniquement parler de l’immobilier locatif. Donc ni de la résidence principale ni de ce qu’on appelle la pierre papier (SCPI). De même, je vais expliquer les grandes lignes à savoir. Je ne vais pas rentrer dans le détail des montages fiscaux le plus optimum selon votre situation.

Pourquoi investir dans l’immobilier

Il y a probablement trois raisons principales qui font que vous souhaitez investir dans l’immobilier :

• Se constituer un patrimoine
• Générer un complément de revenus avec les loyers
• Diversifier ses placements.

Si vous souhaitez investir de manière optimisée, il y a un certain nombre de règles à respecter. Par exemple, si votre souhait est de réunir 100 000 €, vous pourriez tout à fait vous dire que vous retirez 1 000 € par mois de la banque que vous les mettiez sous le canapé et qu’il vous faudra 8 ans et 6 mois pour atteindre cette somme. Seulement, ce n’est pas optimisé. Déjà parce que vous allez mettre du temps et qu’en plus l‘argent sera dévalué à cause de l’inflation. Alors qu’en plaçant l’argent sur un placement qui rapporte, disons 8% par année, il ne vous faudra plus « que » 6 ans et demi. Pour l’immobilier locatif, c’est pareil, il y a des manières plus optimisées que d’autres. Et nous allons le voir dans cet article.

Avant-propos: Le cas de la résidence principale

Un point qui fait à chaque fois débat. Acheter sa résidence principale n’est pas la manière la plus optimisée d’investir. Cela ne veut pas dire que c’est forcément une mauvaise idée de l’acheter (surtout si vous utilisez une technique de « house hacking »). Mais si vous voulez optimiser au maximum, il n’est pas recommandé d’acheter sa résidence principale (surtout pas en premier). Voici pourquoi :

• Vous allez utiliser le maximum de votre capacité d’emprunt. Quel que soit votre budget, si vous pouvez emprunter 100, 200 ou 500 000 €, il y a de grandes chances que vous utilisez l’intégralité de cette somme (voir même plus avec de l’apport) pour acheter votre bien. Résultat, vous n’avez plus de sous et plus de capacité d’endettement pour acheter autre chose.

• La résidence principale coûte un bras. Déjà parce que l’immobilier en France coûte dans la plupart des cas très cher, mais également parce que les différents frais inhérent au fonctionnement de la résidence principale (travaux, coût énergies, frais et taxes) sont aussi élevés. Vous me direz que pour l’immobilier locatif c’est pareil ? Et bien en fait non, parce que la plupart des frais imputés aux locataires ou déduits par des mécanismes fiscaux comme nous allons le voir.

Donc acheter la résidence principale, c’est avant tout une question de préférence, mais sachez que ce n’est certainement pas optimisé pour quelqu’un qui souhaite investir dans l’immobilier locatif. Enfin, surtout quelqu’un qui souhaiterait enchainer les biens immobiliers locatifs. Si vous souhaitez tout de même investir dans l’immobilier et acheter votre résidence principale alors, tâchez de trouver un bien avec des mensualités équivalentes de ce que vous auriez comme loyer si vous étiez locataire.

Bénéficier de l’effet de levier

La raison numéro 1 qui fait qu’il est très intéressant d’investir dans l’immobilier locatif est de bénéficier de ce qu’on appelle un effet de levier. « Qu’est-ce que l’effet de levier ? » me direz-vous ? Vous avez 10 000 € et vous souhaitez acheter un bien qui coûte 100 000 €. Vous allez voir la banque, elle vous prête les 90 000 € restants et vous pouvez acheter votre bien. Donc avec 10 000 € vous pouvez acheter votre bien 100 000 €. C’est ça l’effet de levier qui est procuré par l’emprunt bancaire. En découlent deux corollaires.

Corollaire 1 : Utilisez le crédit immobilier à bon escient.

Je sais que beaucoup de gens râlent sur les banques. Et il y a certainement tout un tas de raison de le faire. Mais il serait vraiment bête de ne pas profiter de cet outil (le crédit immobilier) à notre avantage. Il est dommage d’acheter son bien immobilier locatif en « cash », c’est-à-dire sans passer par un emprunt bancaire et donc de l’effet de levier. Ce n’est logiquement pas optimisé. D’autant plus lorsque les taux d’emprunts bancaires sont historiquement bas comme aujourd’hui.

Et j’insiste sur la « logique ». Si vous ne voulez pas passer par un emprunt c’est soit que vous avez une dent contre les banques et c’est votre droit, soit que vous avez peur d’être à crédit et d’avoir des dettes. Mais toutes les dettes ne se valent pas (voir: le piège du crédit à la consommation et la différence entre un actif et un passif). Il va donc falloir, potentiellement, faire un travail sur vous-même.

D’autant plus qu’en France les taux des emprunts immobiliers sont fixes. C’est-à-dire que quoiqu’il arrive le taux restera le même pendant toute la durée de votre crédit (à moins que vous le renégociez en votre faveur). Ce qui n’est pas forcément le cas d’autres pays.

Corollaire 2 : Mettre le moins d’apport possible.

Par extension, pourquoi mettre de l’apport alors que les taux sont historiquement bas ? Il n’est pas obligatoire de mettre de l’apport pour un achat immobilier (bien que ça soit en train de changer.) Si vous avez de la trésorerie disponible, il vaut mieux le garder comme épargne de précaution (en cas de pépin avec l’un de vos biens) ou encore mieux, si vous avez déjà une épargne de précaution, l’investir dans un support qui rapportera plus.

Exemple, si j’ai 10 000 €, il vaut mieux que je place mes 10 000 € sur mon PEA qui peut potentiellement me rapporter de 4% à 10% alors qu’on peut emprunter de l’argent à 1,3% sur 20 ou 25 ans. Si vos ainées vous conseillaient de mettre de l’apport pour être le moins endetté possible c’était probablement parce qu’ils avaient peur de l’emprunt comme expliqué au-dessus et aussi parce que, à l’époque, les taux d’intérêt étaient de 5 ou 6% (mais les prix de l’immobilier étaient moindres.) Dans ce cas de figure, mettre de l’apport pour diminuer l’emprunt pouvait avoir du sens.

Comment investir dans l’immobilier

On va arriver au centre névralgique qui risque de faire débat. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière la plus optimisée possible alors il faut respecter deux conditions primordiales.

• Percevoir des loyers qui rapportent (bien) plus que les mensualités de crédits
• Maitriser la fiscalité des revenus que vous percevez

Percevoir des loyers qui rapportent (bien) plus que les mensualités de crédits

Si vous voulez vraiment que votre investissement soit rentable pour pouvoir répéter l’opération, il faut absolument que votre bien vous rapporte de l’argent chaque mois.

Pourquoi ?

Lorsqu’on a un bien immobilier mis en location, la banque va considérer qu’on perçoit réellement 70% à 80% de ces loyers (elle prend un pourcentage des revenus parce qu’elle déduit forfaitairement les frais divers). Ce qui signifie que si vous avez un emprunt de 700 € et que votre appartement vous rapporte 1000 € par mois. Aux yeux de la banque, vous n’êtes théoriquement pas endetté. Et vous allez pouvoir acheter un autre bien. Je dis en théorie parce que lorsqu’on a dix emprunts la banque va aussi regarder l’encours de crédits qu’on a sur notre tête. Mais nous verrons ça plus tard.

Comment ?

J’étais assez sceptique au début. Je me suis toujours demandé comment c’était possible d’avoir des loyers qui rapportent plus que le montant du crédit. Maintenant que j’ai un peu expérimenté, je peux dire que c’est tout à fait possible. Il n’y a pas 36 solutions. Il faut acheter bas et/ou louer cher.

Voici quelques stratégies pour acheter bas :

Négocier.

Ça peut paraître ridicule dit comme ça, mais un prix, ça se négocie. Évidemment, ça dépend des cas. Lorsque vous êtes dans un marché en flux tendu avec des biens qui se vendent en 1 semaine comme Paris ou Bordeaux jamais un individu n’acceptera de baisser son bien de plus de 30 ou 40%. Mais dans d’autres endroits plus calmes, c’est possible. C’est possible parce que ça dépend avant tout de la situation du vendeur. Les aléas de la vie (décès, succession compliquée, indivision ou divorce) font que certains vendeurs sont très pressés de vendre.

Avoir accès à des biens avant tout le monde.

Si le bien est sur Leboncoin (ou tout autre site), c’est déjà trop tard. Parce que, avant Leboncoin, il y a la famille du vendeur qui peut être intéressé par le bien, puis les amis proches, puis le notaire, puis les proches du notaire, puis l’agent immobilier, puis les amis de l’agent immobilier, puis les clients fidèles de l’agent immobilier et enfin l’annonce est publiée sur Leboncoin. Si vous avez l’opportunité d’avoir accès à des biens qu’on appelle « off market » alors il y a peut-être une carte à jouer.

Acheter en gros.

C’est comme le kilo de pomme de terre. Quand on achète en gros on a un pourcentage de gratuit. Ainsi, si vous achetez plusieurs lots (un immeuble) alors le prix sera plus intéressant que si vous achetez les lots indépendamment. Quand je parle d’immeuble, je ne parle pas d’HLM avec 200 lots qui coutent plusieurs millions. Il est encore possible de trouver en province des immeubles de 3 ou 4 lots à des prix intéressants. Et là où je veux en venir, c’est qu’acheter un immeuble avec trois appartements coute en général moins cher que 3 appartements distincts (à caractéristiques équivalentes).

Acheter en gros, revendre au détail.

Là, c’est un peu plus compliqué parce qu’on peut flirter avec la requalification en marchand de bien (achat / revente de biens immobiliers), mais techniquement vous pouvez acheter un bien en gros (style un immeuble de 3 lots) et revendre 1 ou 2 appartements au détail pour rembourser une partie de votre emprunt. Si vous avez bien calculé votre coup alors l’emprunt de l’appartement qui vous reste sera moindre que si vous l’avez acheté directement.

Voici quelques stratégies pour louer plus cher :

Faire de la location meublée

En plus de raisons fiscales, que nous verrons plus tard, les appartements meublés se louent en moyenne plus cher que les locations nues. Un moyen simple d’augmenter la rentabilité de son bien.

Faire de la location de courte durée

La location de courte durée est un bon moyen, en général, d’augmenter sa rentabilité surtout dans les lieux touristiques ou à fort besoin de logement temporaire. En contrepartie, ce style de location nécessite une gestion plus chronophage.

Faire de la colocation et louer un prix à la chambre

La colocation a le vent en poupe ses dernières années et pour cause, si la configuration l’autorise (surfaces privatives de 9m²) vous pouvez louer votre logement à la chambre.

Mais aussi…

Vous pouvez, aussi, essayer « de voir ce que personne ne voit » comme dirait Robert Kiyosaki dans son livre père riche père pauvre. Il y a des appartements qui ont des véritables atouts cachés qu’il faut être capable de déceler. Un grenier aménageable ? Une chambre supplémentaire. Un garage ? Un bonus non négligeable. Etc.

Certaines personnes ont pris l’habitude de convertir des salons en chambre supplémentaire. Ce qui fait qu’on peut mettre plus de locataires dans un logement. Bien que je ne cautionne pas du tout ce type de pratique, sachez que c’est possible. Certains vont encore plus à l’extrême en convertissant des petites maisonnettes en un amas de studettes. Bonne chance pour la revente. Ah, au fait, toujours avoir la revente en tête quand vous achetez un bien immobilier. Si vous savez déjà que vous allez galérer à revendre, c’est probablement un bon indicateur qu’il ne faut pas acheter.

Maitriser la fiscalité des revenus que vous percevez

Gagner de l’argent avec des loyers, c’est bien. Maitriser sa fiscalité, c’est mieux indispensable. Je ne vais pas rentrer dans les détails des différents types de montage possible. Je vais juste expliquer les grandes lignes pour que vous puissiez comprendre les pièges de la location et aussi pourquoi tout le monde s’excite avec le statut de loueur meublé non professionnel.

Vous pouvez acheter un bien immobilier directement, c’est à dire en nom propre ou passer par une société par exemple une SCI société civile immobilière. Selon votre choix la fiscalité va changer et ça va avoir un énorme impact.

Un exemple de ce qu’il ne faut pas faire

Supposons que vous décidez d’acheter un appartement à crédit en nom propre pour que vous le louiez ensuite. Vous ne suivez pas les conseils de cet article, vous le louez 700 euros et vous avez 1000 € de mensualité de remboursement de crédit. Par conséquent, vous le louez en location nue (donc sans meuble). Vous avez donc 300 € à compléter tout les mois (en supposant qu’il soit loué toute l’année) ce qui nous fait 3600 euros à sortir de votre poche. Les loyers étant inférieurs à l’emprunt vous ne gagnez donc pas d’argent (vu que vous remboursez votre emprunt). Mais, comme vous louez, vous générez des revenus fonciers (car location nue) et vous devez les déclarer et être tout de même imposé dessus.

Les revenus fonciers sont soumis à l’imposition sur le revenu. Ce qui veut dire que vous allez payer 11% / 30% / 41% / 45% selon la tranche dans laquelle vous vous situez. Donc pour un individu situé dans la tranche des 30%, il devra sortir de sa poche 2520 € (30% de 700€ * 12) + les 3600 € d’emprunt qu’il doit rembourser. Pas sûr que le jeu en vaille la chandelle. Et là je ne compte même pas les frais d’entretiens et la taxe foncière.

L’intérêt du statut loueur meublé non professionnel

Si vous proposez un logement meublé, vous pouvez passer sous le statut de loueur meublé non professionnel. L’intérêt principal est que vos loyers perçus ne sont plus des revenus fonciers (mais des revenus BIC pour bénéfices industriels et commerciaux) et surtout que vous avez la possibilité d’amortir les frais et l’investissement sur les loyers. En clair, vous déduisez vos frais et vos travaux de vos loyers. Donc, c’est un statut très intéressant si vous avez beaucoup de travaux et de frais ! Dans certains cas, vous pouvez ne pas payer d’impôts sur votre bien immobilier pendant plusieurs années (parfois plus de 10ans). Je précise que ce cas de figure concerne essentiellement le régime réel sinon un abattement forfaitaire de 50% vient tout de même alléger l’imposition.

Il existe d’autre possibilité comme le loueur meublé professionnel ou encore acheter son bien au travers d’une SCI à l’IS. Je ne vais pas rentrer dans les détails parce que je ne maitrise pas forcément cette partie-là et qu’elle est très complexe. Sachez juste que vous devez impérativement approfondir la fiscalité de votre achat avant d’investir dans la pierre.

Quid des Pinel, Denormandie et compagnie ?

Là encore, ces dispositifs sont accessibles uniquement sur certains critères. Ce n’est pas dit du tout que vous soyez gagnants au final avec ce type de dispositifs. Certains dispositifs nécessitent d’acheter neuf (donc plus cher) ou encore de plafonner son loyer en échange d’une baisse d’impôt et encore ça va dépendre de la zone où se situe le bien que vous achetez. Selon votre cas, ça ne sera pas forcément intéressant. Vous devez donc faire des projections et comme on dit: « Do the maths ».

Investir dans l’immobilier en arbitrant son patrimoine.

Si vous avez tout bien optimisé, alors vous pourrez vous retrouver avec plusieurs biens immobiliers qui s’autofinancent. Mais la banque ne va pas vous prêter indéfiniment. Même si vous trouvez le bien le plus rentable du monde. Au bout d’un moment, vous aurez trop d’encours de crédit sur votre tête. La banque va considérer que c’est trop dangereux de vous prêter.

Il va falloir alors arbitrer son patrimoine, c’est à dire vendre des biens pour pouvoir investir d’avantages. Vous pouvez, par exemple, vous débarrasser des biens les moins rentables. Ou encore revendre les biens avec la plus grosse plus valus latente. Il n’y a pas de règles précises ça va dépendre de votre situation à un instant T.

Ce qu’on ne vous dit jamais avant d’investir dans l’immobilier

Acheter un bien qui s’autofinance c’est tout à fait possible. En revanche, pour contrebalancer il faut aussi que compreniez bien que tout n’est pas si simple et tout rose. Et je voudrais tordre le cou à certaines croyances.

On n’a pas besoin d’argent pour investir dans l’immobilier

Par exemple, vous pouvez acheter un bien immobilier sans avoir beaucoup d’argent en faisant financer les frais de notaire, etc. Donc en déboursant pratiquement 0. Tout se négocie avec la banque. En revanche, il faut toujours avoir de la trésorerie de côté quand on investit dans l’immobilier. Si vous avez des pépins avec votre locataire et si vous avez une grosse dépense avec des travaux à réaliser immédiatement, vous êtes marrons si vous n’avez pas de sous de côté. Une expérience personnelle. La chaudière d’un de mes biens a lâchée. Elle était trop vieille et n’a pas supporté les fortes chaleurs de l’été 2019. Il m’a fallu 4000 € pour la changer. Si je n’avais pas une trésorerie confortable de côté, j’aurai été dans la merde embarrassé.

L’immobilier, c’est un placement sûr qui ne baisse jamais

Il est très facile de trouver des graphiques sur internet qui montre par A + B que l’immobilier ne fait que monter. Et bien que ça soit globalement vrai à l’échelle nationale, ce n’est pas forcément le cas du quartier dans lequel vous allez investir. De plus, le prix de l’immobilier fluctue d’année en année. Le plus important c’est de ne pas se retrouver forcé de vendre dans une période ou, par le fruit du hasard, les prix sont bas et vous serez perdant.

Investir dans l’immobilier, c’est 100% passif.

Même si vous faites gérer votre bien, il serait trop optimiste de croire que c’est passif. Vous serez très souvent sollicité pour les différents aléas. Investir dans l’immobilier demande une bonne organisation, surtout au début lors de la mise en place de votre location. Pareil, si vous êtes du genre stressé, je ne suis pas sûr que vous dormiez très souvent sur vos deux oreilles avec l’immobilier.

Faire mes travaux moi-même permettra d’économiser de l’argent.

Alors en théorie oui, en pratique non. Déjà sachez que si vous passez par un des mécanismes de défiscalisation évoqué plus haut (comme le LMNP) les déductions se font sur présentation d’une facture. Donc vous ne pourrez PAS déduire de vos impôts les travaux que vous avez faits. Même si vous montrez la facture du matériel que vous avez acheté. Ensuite, si vous avez la malchance d’avoir deux mains gauches comme moi, il est fort à parier que les résultats seront de piètre qualité et vont dévaloriser votre bien. Pensez-y à deux fois.

En conclusion sur comment investir dans l’immobilier.

J’espère qu’après avoir lu cet article vous en serez plus sur comment (mieux) investir dans l’immobilier. Il existe beaucoup de documentation sur internet à ce sujet qui rentre bien plus dans le détail. Il est parfois difficile de démêler le vrai du faux avec tous les vendeurs de rêves sur internet. Sachez cependant que, oui, c’est possible de faire de l’argent avec l’immobilier, mais qu’il faut avant tout bien se renseigner et ne pas acheter n’importe quoi. L’immobilier est, selon moi, le meilleur vecteur d’enrichissement aujourd’hui en France mais il est très facile de se retrouver dans des situations financières compliquées en investissant dans l’immobilier.

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Photo par Tierra Mallorca Lomig Hidde van Esch Nik MacMillan Paco S sur Unsplash