Rénover un bien immobilier : les pièges à éviter

Rénover un bien immobilier n’est pas anodin. Même si vous savez, qu’il est en général préférable d’acheter un bien immobilier avec des travaux de rénovation pour plusieurs raisons (acheter moins chers, revaloriser un bien, défiscaliser une partie des travaux, …), il est très facile de faire des erreurs même si l’on est accompagné par une équipe de professionnels. Après avoir rénové récemment un appartement et une maison, j’ai souhaité compilé un certain nombre de conseils pour vous éviter quelques déconvenues lorsque vous souhaitez rénover un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’un investissement immobilier ou de l’achat de votre résidence principale.

Les pièges à éviter lorsqu’on rénove un bien immobilier

Les artisans parlent très souvent « Hors Taxe »

Il est conseillé de faire appel à des professionnels qualifiés pour, à minima, estimer le coût de la rénovation d’un bâtiment. Mais, pour une raison qui m’échappe complétement, les artisans ont la fâcheuse tendance à parler d’un montant hors taxe lorsqu’ils évoquent le prix des travaux. Évidemment, ce n’est pas le cas (ou tout du moins ce n’est pas censé être le cas) lorsque vous recevez un devis pour ladite prestation. Mais, sur un budget travaux pouvant atteindre des dizaines (voir des centaines) de milliers d’euros, cela peut faire une énorme différence.

Alors, lorsque vous échangez avec un artisan n’hésitez pas à lui faire préciser s’il parle d’un montant en incluant la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) ou s’il parle d’un montant hors taxe. Il en va de même pour les prestataires de types architectes et maître d’œuvre. Pendez à demander si le prix qu’il mentionne inclut leur prestation.

Se faire avoir par les différentes TVA

C’est la conséquence directe du premier point. Un projet de rénovation immobilier doit rentrer dans un budget. Malheureusement, ce budget peut être vite dépassé si l’on se fait surprendre par les différentes TVA qu’il peut y avoir dans l’immobilier. Il existe trois TVA différentes.

• La TVA dite « réduite » à 5,5 % qui concerne, en gros, les travaux de rénovations énergétiques.
• Il y a aussi, la TVA « intermédiaire » à 10% qui concerne les travaux d’amélioration, d’entretien, de rénovation de l’existant et qui ne tombent pas dans la première catégorie.
• La TVA « normale » à 20% qui concerne tout le reste et en particulier la construction.

Et donc, dès à présent, il va bien falloir comprendre la nature des travaux que vous souhaitez réaliser pour être sûr de parler le même langage que les artisans lorsque vous voulez rénover un bien immobilier.

Ainsi, si le plaquiste vous dit qu’une prestation de pose de « placo », coûte 5000 € et qu’il parle hors taxe alors vous devez comprendre que :

• S’il s’agit simplement de cloison de séparation alors c’est une TVA à 10% et donc le prix TTC sera de 5500 €.
• Alors que s’il s’agit d’une pose de placo avec isolant, nous tombons dans la catégorie des travaux de rénovations énergétiques avec une TVA à 5,5% et le montant total sera de 5802,50 €.

En revanche, si vous voulez ajouter une véranda à votre maison, alors sachez qu’il s’agit d’une construction et les 5000 € HT se transformeront à 6000 € sous le poids de la TVA à 20%.

Ce qui peut peser lourd sur un budget de rénovation de bien immobilier.

La démolition coûte cher

Contrairement à ce qu’on peut penser avant de rénover un bien immobilier, la démolition et l’évacuation des éléments existants coûtent relativement cher à faire réaliser par un professionnel. Dans la plupart des cas, elle prend du temps. Cela fait perdre du temps aux artisans qui pourraient apporter plus de plus-value sur d’autres prestations (et en général ils vous le répercutent sur la facture). Et apparemment, après avoir dialogué avec quelques-uns, le constat est sans appel : ça les « emmerde profondément » (et ça aussi ils n’hésitent, en général, pas à le répercuter sur la facture).

Mais en réalité, ce qui coûte cher dans la démolition pour un professionnel, par rapport à un particulier, c’est l’évacuation des déchets. Pour cela, il va se rendre à la déchetterie et, d’après ce que j’ai compris, il doit payer l’entrée pour y laisser les déchets ce qui n’est pas le cas d’un particulier. J’imagine que les prix fluctuent d’une région à l’autre mais dans mon coin, c’est 450 € (HT) le camion de déchets.

Donc, si on comptabilise le temps passé et l’évacuation des déchets (éventuellement à multiplier par le nombre d’artisans par exemple un plaquiste, un maçon et un plombier qui évacueraient les déchets de leur corps de métier) on se retrouve avec des sommes qui viennent grever le budget total simplement pour retirer l’existant. Faire la démolition soi-même peut-être un moyen rapide et plutôt simple (si on est un minimum guidé pour ne pas faire de bêtises) pour réaliser des économies.

L’accessibilité du chantier

Monter des plaques de « placo » au 6ième étage sans ascenseur, ce n’est pas la même chose que d’installer des cloisons dans une maison de plain-pied. Garer un camion dans un jardin privatif, c’est moins problématiques que de se garer dans une petite rue très passante. Là où je veux en venir, c’est que pour les artisans, certains chantiers peuvent être si peu accessibles qu’ils vont vous le faire payer (littéralement).

Un autre exemple, et je dis ça parce que j’ai déjà été confronté au problème, je faisais faire des travaux dans un appartement situé au dernier étage d’une ancienne maison découpée en plusieurs lots. Le couloir de l’entrée était très exiguës ce qui fait que le plaquiste ne pouvait pas faire passer ses plaques par l’entrée. Nous avions donc deux solutions :

• Soit demander au propriétaire de l’appartement du dessous l’accès à son appartement pour faire passer les plaques par les fenêtres avec une petite grue de son camion.
• Soit faire livrer des plaques plus petites mais donc plus couteuses pour pouvoir les acheminer par l’entrée.

C’est la première solution qui a été retenue.

Le but n’est pas de raconter ma vie mais simplement de mettre en évidence qu’il faut quand même avoir la « pénibilité » d’accès au chantier en tête lorsqu’on souhaite rénover un bien immobilier.

Éviter les dépenses sans fin lorsqu’on veut rénover un bien immobilier

« Une dépense en amène une autre », c’est de cette manière que je pourrai résumer ce point. Lorsqu’on rénove un bien immobilier, il faut bien avoir en tête que chaque fois que vous souhaitez rajouter un petit truc en plus qui n’était pas forcément prévu dans le projet initial cela va avoir des conséquences. Vous souhaitez faire tomber une cloison en plus ? Il va peut-être falloir refaire tous les raccords au sol après coup. Vous souhaitez réunir deux pièces en une avec des sols différents, il va peut être falloir un ragréage etc.

C’est un peu comme une pelote de laine. On tire une extrémité et petit à petit, il y a toute la pelote qui nous vient. Et bien les travaux, c’est un peu pareil. Donc, si vous avez un budget serré, sachez vous limiter. On a l’habitude d’entendre qu’il faut prévoir 10% de plus dans son budget travaux pour gérer les imprévus. J’aurai tendance à dire un peu plus.

Éviter les travaux « gouffre à fric »

Lorsque vous visitez des biens, il y a certains mots-clefs qui doivent vous alerter. J’en ai quelques uns qui me viennent à l’esprit.

L’amiante

Sauf erreur de ma part, le diagnostic amiante est obligatoire lors d’une vente. Vous serez donc, normalement, informé de la présence d’amiante dans le bâtiment. L’amiante, en soit n’est pas dangereuse, c’est l’amiante dégradée (abimée) qui produit des poussières qui, elles, sont cancérigènes. Donc, à partir du moment où personne ne touche l’amiante dégradée, vous ne devriez pas avoir de problèmes. Par exemple, vous ne devez pas « trop » vous préoccuper de la présence d’amiante dans une gouttière où ce genre de chose.

En revanche, cela va devenir problématique (voir très problématique) lorsque l’amiante se situe dans une zone où des artisans vont devoir intervenir. En théorie, et je dis bien « en théorie » parce qu’en pratique les choses sont parfois un peu plus « simple » … lorsqu’il y a présence d’amiante, les entreprises ne souhaitent pas intervenir. Il faut d’abord désamianter le chantier. Pour cela, on fait appel a une entreprise spécialisée qui va venir, avec des techniciens habillés en cosmonaute. Ils vont récupérer les plaques d’amiantes et les emmener dans une décharge spécialisée. Évidemment, cette prestation peut très vite coûter une fortune si la surface à ramasser est importante.

La toiture et la façade

Refaire une toiture fait également parti des travaux de rénovation dont il faut se méfier. Et là, encore une fois, plus la surface à rénover est importante plus le coût sera élevé. Heureusement, ce n’est pas des travaux qui s’effectuent tous les quatre matins. Si vous avez un doute sur l’état d’une toiture, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

C’est la même histoire pour les façades. Un ravalement de façade d’un (seul) mur d’une petite copropriété de trois étages peut coûter entre 15 000 et 20 000 euros. Et je suis bien placé pour le savoir parce que je vais y avoir droit en 2021 pour un de mes logements. Évidemment, ce montant est à partager entre les copropriétaires au prorata des tantièmes etc. Pour information, sachez qu’une bonne partie de la facture vient du montage / démontage de l’échafaudage, l’installation sur la voirie, etc plutôt que de la main d’œuvre à proprement parler.

Quoi qu’il en soit, toitures et façades font partis des parties importantes dont vous devez vous méfier lors de l’achat de votre bien.

La mérule

La mérule est un champignon qui va s’attaquer au bois. A l’intérieur des maisons, elle peut parfois évoluer sournoisement (car pas forcément visible) et se répandre dans l’ensemble du bâtiment en proliférant sur les parties boisées. Sols, charpentes, escalier, rien ne lui échappe. Dans le pire des cas, la mérule va complétement ronger le bois, et dans ce cas, il n’est pas impossible que vous passiez au travers du plancher…

Pour résoudre les problèmes de mérules, il faut déjà détecter la présence du champignon dans TOUT le bâtiment (puisque sinon, il va proliférer de nouveau), traiter la mérule puis changer les parties qui ont été atteintes par le champignon. C’est une plaie, il est très difficile de s’en débarrasser et le traitement de la mérule peut très vite coûter les yeux de la tête.

Heureusement, on ne retrouve pas de la mérule partout. La mérule se développe dans les milieux humides, obscures, dans une atmosphère confinée à des températures biens précises (correspondant plutôt au nord-ouest de la France). Peu de risques de trouver de la mérule dans une villa sur la côte d’Azur. Le diagnostic contre la mérule n’est pas obligatoire. Mais, si vous pensez qu’il y a un risque n’hésitez pas à le demander. Et si vous constatez la présence de mérule, je vous invite à véritablement reconsidérer votre achat.

Le plus important si vous achetez un bien immobilier avec ce genre de travaux à prévoir, c’est surtout d’acheter en connaissances de causes. Ces problèmes sont aussi des opportunités de négocier des biens à des prix très inférieurs au marché. Donc, ne faites pas l’erreur d’acheter au prix du marché un bien immobilier avec toiture à rénover, ravalement de façade à faire; de la mérule et de l’amiante. Votre portefeuille ne s’en remettrait probablement pas.

Rénovation vs construction ?

Rénover un bien immobilier, d’accord mais quid de la construction. C’est avant tout une affaire de choix. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il est évident qu’il est préférable de vous diriger vers de la rénovation. Notamment pour les points que nous avons déjà mentionné plus haut ou que vous pourrez retrouver dans l’article « Comment investir dans l’immobilier«  . En revanche, si vous cherchez à acheter votre résidence principale sachez que la construction propose également son lot d’avantages et d’inconvénients. Mais nous aurons peut être l’occasion d’aborder dans un autre article.

Photo par Adam Miller, Haley Hamilton sur Unsplash