Les 7 pièges de l’investissement locatif à éviter absolument

L’investissement dans l’immobilier est un bon moyen d’augmenter son patrimoine. Notamment grâce à l’effet de levier et aux crédits immobiliers avec des taux relativement bas (même aujourd’hui). C’est également un bon moyen pour diversifier ses actifs, en plus d’investir dans la bourse, lorsque nous traversons une période incertaine comme de nos jours. Toutefois, il y a un certain nombre de pièges de l’investissement locatif qu’il faut absolument éviter si vous souhaitez bien investir dans l’immobilier. À noter que ces conseils peuvent également s’appliquer à l’achat de votre résidence principale.

Les pièges de l’investissement immobilier locatif

Croire que ce sont des revenus 100% passifs

Si vous vous intéressez au domaine des finances personnelles et de l’investissement, vous savez qu’on parle souvent de l’importance d’avoir des revenus passifs. Pour ceux qui ne savent pas encore ce que sont les revenus passifs, il s’agit simplement d’avoir des revenus de manières décorrélés du temps passé. Les loyers perçus lors d’un investissement locatif semblent rentrer pleinement dans la catégorie des revenus passifs. Tout du moins à première vue.

Pourtant, lorsqu’on rentre plus dans le détail, ce n’est pas si vrai que ça. Tout d’abord, avant même d’acheter votre bien, faire des recherches, et des visites prends beaucoup de temps. Surtout si l’on veut se rendre disponible pour aller dénicher les bonnes affaires avant tout le monde. La majorité des visites se font après le travail et le samedi, là où plus de personnes sont disponibles. Ensuite, même si l’appartement est géré par une agence et que vous n’avez, en théorie, rien à gérer à part encaisser le loyer, en réalité il y a bien souvent des tracas et des dérangements qui peuvent vous faire perdre le caractère passif de l’investissement. Et évidemment, je ne parle pas des locations saisonnières qui sont beaucoup plus couteuses en temps qu’une location classique.

Beaucoup ne seront pas d’accord avec moi. Ils diront probablement que j’exagère (et c’est probablement vrai). Mais ne croyez pas non plus pour autant que vous n’aurez pas à allouer un peu de temps (et du temps de cerveau) pour la gestion de votre bien.

Penser qu’on a pas besoin d’argent pour investir

Alors oui, effectivement, on peut investir dans l’immobilier avec peu d’apports. C’est même conseillé. Comme je l’ai déjà dit dans l’article en lien, tout se négocie. Les frais bancaires, inclure les frais de notaires dans l’emprunt, les travaux, etc. En revanche, il serait très optimiste de croire pour autant que vous pourrez investir avec 0 € en poche. Déjà parce que la banque considérera que vous avez probablement un problème de trésorerie. Même si vous avez un peu d’argent de côté, il serait dommage de sous-estimer les coûts des aléas dans l’immobilier. C’est pour moi le piège de l’investissement locatif le plus important à éviter.

Je prends un exemple que je cite tout le temps parce qu’il m’est arrivé personnellement. J’ai dû changer une chaudière, l’intervention était un peu compliquée parce qu’elle nécessitait un accès au comble. J’ai dû sortir 4000 €. Si j’avais, investi, la fleur au fusil sans un peu de trésoreries derrière je serais vraiment mal. Peut-être, aurai-je dû vendre des actifs (au mauvais moment) pour récupérer de l’argent. Si j’avais tardé à intervenir mes locataires auraient pu s’en aller, ou peut-être aurai-je du faire un emprunt. Voici quelques pistes pour pallier à ce problème si vous partez de zéro.

• Avoir toujours une épargne de précaution à titre personnel.
• Posséder 6 mois de loyers d’avance par bien immobilier sur un compte.
• Décaler le début de remboursement de l’emprunt de 6 mois à 3 ans (en négociant les frais avec votre banque). Ainsi les loyers vous aideront à constituer cette épargne de précaution.

Sous-estimer les charges de copropriété et les frais divers

Un des pièges de l’investissement locatif très fréquent, mais surtout un énorme piège pour de la résidence principale. Il n’est pas rare de trouver, sur des sites d’annonces, des biens avec un prix qui semble alléchant. Avec un effort supplémentaire, on peut voir dans les caractéristiques du bien les charges de copropriétés qui peuvent être délirantes. C’est souvent le cas dans les immeubles avec beaucoup de lots, des services (jardin, piscine, gardiennage, etc.), ou avec des travaux importants à prévoir. Comprenez bien que ces montants peuvent complètement anéantir votre rentabilité. Si vous pouvez en déduire une partie dans le cadre d’un investissement locatif (notamment lmnp au régime réel), ce n’est pas le cas pour les travaux de copropriétés. Et encore moins pour de la résidence principale.

Mais ce n’est pas seulement les frais de copropriétés auxquels il faut faire attention ! Il y a également les taxes foncières et (anciennement) d’habitations qu’il faut surveiller. Il faut avouer que le montant de la taxe foncière est un peu hasardeux et je n’ai d’ailleurs jamais compris réellement comment ce montant était calculé. À ce propos, certains pensent qu’il y aura une « explosion de la taxe foncière » dans les années à venir. Et dernier point, ne négligez pas l’importance de la rénovation énergétique de votre logement sur vos finances et votre rendement. Vous allez considérablement baisser votre consommation d’énergie avec un bien immobilier rénové. Votre facture énergétique baissera également.

Négliger la fiscalité

Un banquier m’a dit une fois: « La fiscalité, ce n’est pas important, ça vient dans un second temps ». Je ne suis pas d’accord avec ce constat. Pour moi, avant même d’acheter vous devez être renseigné sur le régime fiscal que vous allez utiliser pour l’achat de votre bien en rapport avec votre situation et vos projets patrimoniaux. Alors je ne dis pas qu’il faut savoir à la virgule près les montants que vous allez devoir déclarer. Mais au moins, comprendre la fiscalité et savoir à quelle sauce vous allez être cuisiné. Par contre avant que votre investissement se concrétise, il faudra être au point sur la question de la fiscalité.

Négligez la fiscalité, c’est le risque de tomber de haut lorsqu’on reçoit sa déclaration d’impôt. Pire, c’est peut-être se rendre compte que chaque années on a dépensé plusieurs milliers d’euros d’impôt qui pourrait être évité notamment avec les niches fiscales comme le LMNP. Si vous souhaitez plus d’informations sur ça j’en parle dans l’article « comment bien investir dans l’immobilier » . Imaginez, 2 000 € d’impôts par an, sur ne serait-ce que 5 ans. Cela fait un très bon apport pour un autre appartement.

Croire que l’immobilier ne baisse jamais

C’est assez étrange. Jusqu’à peu, j’entendais très souvent que l’immobilier ne baisserait jamais. Et maintenant, depuis la crise du coronavirus, certains se demande si l’immobilier ne va pas baisser. D’autres affirment que les prix vont baisser. En réalité, il y a toujours un risque que le prix de votre bien immobilier baisse. Et je me rends compte en l’écrivant que je devrais écrire « risque » au pluriel. Soyons bien clair, il est vrai que les prix de l’immobilier ont augmenté massivement ces dix dernières années (voir même avant) dans les grandes villes françaises. Mais ce n’est pas vrai pour l’ensemble, du territoire français comme en atteste ce graphique du site meilleursagents.com. Il est impossible de connaitre à l’avance l’état du marché (surtout que toutes les villes et régions sont différentes).

Et même si vous avez acheté dans une ville qui a la côte et dont, en majorité, le prix au m² a évolué, rien ne peut garantir que votre quartier en particulier ne va pas se dégrader et sera par conséquent moins recherché. Sans parler de quartier en difficulté, on ne sait pas comment le marché peut évoluer dans l’avenir. Peut-être qu’à l’instant où vous voudrez vendre le marché immobilier ne se portera pas bien. Pour pallier à ce problème, il est primordial de toujours avoir de la trésorerie de côté afin d’éviter d’être obligé de vendre dans une période qui ne soit pas propice pour vous.

Vouloir gagner de l’argent à la revente 

C’est, en quelque sorte, la suite logique du propos précédent et un des pièges fréquents de l’investissement dans l’immobilier locatif. C’est de penser qu’on gagnera de l’argent à la revente qui aura lieu dans plusieurs années. Comme je l’ai dit précédemment, on ne sait pas quel sera l’état du marché au moment de la revente. Le deuxième problème que je vois avec cette idée de vouloir gagner de l’argent lors de la revente (ou dans 25 ans quand l’emprunt sera fini) et qui est un des vrais pièges de l’immobilier locatif, c’est qu’on peut être tenté d’acheter un bien immobilier trop cher parce qu’au final, ça n’a que peu d’importances et que dans 25 ans vous pourrez le revendre plus cher.

En réalité, le « gain » se fait à l’achat et non pas à la revente. Achetez un bien immobilier à un prix intéressant, vous garantit davantage une plus-value latente. De même que si pour une raison X ou Y vous devez vendre précipitamment votre bien immobilier pour récupérer de la liquidité, alors vous savez que vous avez une marge de négociation plus appréciable parce que vous achetez un bien immobilier au bon prix (ce qui la plupart du temps signifie légèrement en dessous du marché).

Surestimer la valeur de son bien

Et le dernier point, mais loin d’être le plus négligeable. Et c’est valable pour tout. Un actif ne vaut quelque chose que dans le cas où il y a quelqu’un qui souhaite l’acheter. Vous pouvez avoir acheté un bien immobilier à 1 million d’euros. Mais si vous n’avez aucun acheteur en face, il en vaut en réalité zéro. Là où je veux en venir, c’est que si vous devez toujours penser à la revente de votre bien. Votre achat sera-t-il facilement revendable ? Vos travaux ne vont-ils pas ruiner les qualités du bien ? Je mentionne les travaux parce que j’ai un exemple bien concret en tête. Je vois des investisseurs immobiliers qui transforment des maisons en multiples studettes (chambres d’étudiants) avec parfois des travaux vraiment borderline. Exemple, 6 (ou 8, je ne sais plus) chambres d’étudiants dans une maison de 100m².

Alors d’accord, la rentabilité est au rendez-vous. Mais le bien est tellement dénaturé qu’à mon (humble) avis, personne ne voudra acheter ça, parce que pour retransformer la maison en un bien « standard » ça va être trop couteux. En réalité, à la revente la seule solution pour le vendeur c’est de trouver un autre investisseur à qui refiler la « patate chaude ». Il aura le même problème que son prédécesseur à la revente à son tour. Jusqu’à ce que la mode (ou la loi) change et que le bien devienne invendable (ou simplement inintéressant) en l’état. Vous risqueriez de vous retrouver avec (soi-disant) une machine à cashflow simplement invendable.

Et je pourrai aussi parler des investissements immobiliers et des achats de résidences principales (ou secondaires d’ailleurs) dans des endroits très excentrés des commodités ou perdus dans des campagnes délaissées. Si vous souhaitez acheter dans ces lieux, soyez vraiment sûr du prix auquel vous achetez parce que vous risquez de vous retrouver avec un bien invendable.

Bref, TOUJOURS avoir la revente en tête lors d’un achat immobilier.

En bonus des pièges de l’investissement locatif

On pourrait considérer que c’est le huitième des pièges de l’investissement locatif. Je l’ai mis en bonus pour éviter de m’attirer un peu trop les foudres.

Croire que les agents immobiliers sont vos amis

Comme dans toutes les professions il y a de très bons agents immobiliers et d’autres un peu moins bons. La folie qu’il y a eu autour du marché de l’immobilier ces dernières années a aussi permis à de nombreuses personnes de se reconvertir dans cette profession avec plus d’employabilité et probablement de meilleurs revenus. Pleins de nouveaux venus, sans forcément beaucoup d’expérience, dans une profession qui a l’air simple, mais tout de même compliquée. Mais c’est sans aucun doute un métier très stressant où beaucoup d’agents immobiliers ne sont rémunérés qu’en grande partie (ou en totalité d’ailleurs) par les commissions qu’ils vont avoir lors des transactions. Résultat, ce sont des vendeurs et ils veulent vendre. Et je ne leur jette pas la pierre (compris ? pierre ? immobilier ? OK, je sors).

Sauf que parfois, les agents immobiliers vantent les mérites d’un bien immobilier sans forcément être sûrs de ce qu’ils avancent. Soit parce qu’ils n’ont pas fait leur boulot. Soit parce qu’ils n’avaient pas l’information ou avaient une fausse information. Ou soit, et c’est évidemment une minorité des cas (en tout cas j’espère), ils mentent honteusement.

Quelques exemples

J’ai à ce titre quelques exemples à relater. Évidemment, je ne peux pas prouver que je vais dire il va donc falloir me croire. Ou pas d’ailleurs, mais ça, c’est un autre problème. Je citerai 3 cas.

Un grenier dans un appartement

Le premier cas est un appartement que j’ai acheté (mon premier achat). Cet appartement possédait un grenier aménageable au dernier étage d’une petite copropriété. L‘agent immobilier de l’époque insistait sur ce grenier qui était facilement aménageable et que c’était une très bonne affaire parce que ça offrait facilement 25% de surface supplémentaires. Comme c’était mon premier achat, je l’ai probablement cru un peu trop rapidement.

J’ai fait venir un artisan après la signature du compromis (et la durée de rétractation). D’ailleurs un piège de l’investissement locatif en plus : faites venir des artisans avant de signer le compromis ou à la rigueur avant la fin de la période de rétractation. Et il s’avère que le grenier n’était pas du tout aménageable en l’état. Il nécessitait des travaux de structure beaucoup plus compliquée à mettre en place. Évidemment, quand j’ai un peu soufflé dans les bronches à l’agent immobilier il s’est rétracté en disant que le grenier était compris dans le lot et qu’après c’était plus son problème. Ce qui est vrai, mais il n’avait pas non plus à influencer autant un acheteur surtout lors de son premier achat.

Heureusement, l’appartement en question tourne bien et est plutôt rentable malgré cet incident.

Un propriété traversé par un chemin communal

Je faisais des visites pour acheter ma résidence principale, je cherchais une maison au calme à la campagne. Je l’ai achetée depuis (mais pas celle-là) et en cette période de confinement je suis très content de mon achat. Bref, je m’égare. Lors des nombreuses visites que j’ai faites, je suis tombé sur une petite maison un peu isolée dans un coin qui semblait idyllique avec un petit chemin et un ruisseau. Bref un vrai petit coin de paradis.

Seulement, j’ai remarqué que les anciens propriétaires avaient marqué un panneau « propriété privée » sur le muret qui longeait le chemin. À quoi bon marquer « propriété privée » lorsqu’on est le seul à habiter dans ce petit coin de paradis ? Si ce n’est qu’en réalité il s’agissait peut-être d’un chemin communal que des voyageurs pouvaient emprunter. J’ai questionné l’agent immobilier à ce propos qui me disait que pour elle ce n’était pas un chemin communal et qu’elle n’expliquait pas spécialement pourquoi il y avait ce panneau.

J’ai pris l’initiative d’appeler la mairie du bled en question. Il s’avère que c’était effectivement un chemin communal. Ce chemin traversait la propriété en deux, je le rappelle. Il était très fréquemment utilisé parce qu’il faisait partie d’un sentier pour randonneur assez réputé. En plus, les voisins les plus proches se plaignaient fréquemment du bruit parce que des entreprises de tourismes en motocross et quads se servaient de de sentier pour faire des parcours. Vous avouerez qu’on a quand même connu plus calme comme campagne. J’en ai tout de même parlé à l’agent immobilier et après avoir sympathisé avec elle, j’ai appris qu’en réalité, le bien était à une de ces amies. Elle n’avait pas prévenu sa propre amie (qui s’occupe donc de la vente) qu’il y avait autant de nuisances. Sympa.

Un mensonge délibéré pour accélérer la vente

L’anecdote suivante est arrivée à un de mes amis proches (Dédicace à lui, il se reconnaitra). Il était propriétaire d’un appartement à Boulogne-Billancourt qu’il a mis en vente. Cet appartement était fraichement rénové et proposé à un prix correct même si, région parisienne oblige, très élevée. Le problème de cet appartement est que les charges de copropriétés étaient délirantes (~4500€ à l’année) notamment parce qu’il y avait une gardienne dans l’immeuble. On revient au troisième point des pièges de l’investissement locatif à éviter.

Après avoir trouvé des acheteurs, au moment de la signature chez le notaire, où on passe en revue les caractéristiques du bien, les futurs acquéreurs se sont retrouvés très étonnés de voir que les charges de copropriétés étaient aussi élevées alors que l’agent immobilier qui s’occupait de la vente leur avait clairement annoncé quelque chose de plus bas. Les vendeurs (mon pote et sa copine) étaient également étonnés de voir qu’il y avait étonnement de la part des futurs acquéreurs alors que c’était un point qui n’était pas dissimulé. Bref la vente a failli capoter mais étant sur le point de signer chez le notaire et prétextant le malentendu, la vente a tout de même pu se conclure.

Après la vente, l’agent immobilier a envoyé un message à mon ami pour le féliciter de la vente en écrivant « texto » : « Mentir sur les charges de copropriétés c’est mon petit plus pour accélérer la vente ». Autant dire que cet agent immobilier aurait pu avoir de gros problèmes.

Après ce paragraphe un peu ragot, je ne veux pas non plus dénigrer le travail des agents immobiliers dont beaucoup sont tout de même très professionnels. N’oubliez simplement pas que vous achetez et que vous devez faire vos recherches pour ne pas tomber dans les pièges de l’investissement locatif.

En conclusion sur les pièges de l’investissement immobilier locatif

J’espère que cet article vous a donné quelques pistes et qu’il va vous permettre d’éviter quelques pièges de l’investissement locatif. Ces conseils vous permettront aussi de filtrer déjà pas mal d’annonces et de faire une proposition d’achat plus sereinement. Si vous voulez avoir plus de conseils sur comment acheter un bien immobilier surtout si c’est votre premier achat je vous conseille de lire l’article en lien.

Photo par Vidar Nordli-Mathisen, Hunters Race sur Unsplash