Investir en SCPI en 2021 : l’essentiel

Investir dans une SCPI pourrait être l’alternative rêvée pour ceux qui souhaiteraient investir dans la pierre, et qui n’osent pas franchir le pas de l’immobilier locatif physique. Dans cet article, je détaille l’essentiel de ce qu’il y a à savoir sur les SCPI. Ce sera l’occasion de parler également de la société Corum qui a sponsorisée cet article.

Sommaire :

• Qu’est ce qu’une SCPI ?
• Pourquoi investir dans une SCPI ?
• Les différents types de SCPI
• Quels sont les avantages de l’investissement dans la pierre-papier
• Quels sont les inconvénients de l’investissement en SCPI ?
• Quelle fiscalité pour l’investissement en SCPI ?
• Quelle rentabilité espérer pour un investissement dans une SCPI ?
• Comment investir dans une SCPI ?
• Présentation de la Corum l’épargne.
• Conclusion

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, c’est une société civile de placement immobilier. Il s’agit d’une société qui achète des biens immobiliers avec l’aide des fonds collectés auprès des adhérents et qui leur redistribuent les loyers en fonction des parts investies. À la différence des actions, les parts sociales ne sont pas cotées en bourse. À titre d’informations, les scpis achètent uniquement des biens destinés à la location. Elles ne peuvent pas faire de promotion immobilière (création de nouveaux bâtiments) ou avoir une activité de marchand de biens (achat / revente).

Lorsqu’on parle d’investir dans une SCPI, on parle également d’investir dans la « pierre-papier » car ce type de placement possède certains avantages de l’investissement immobilier physique sans en posséder les contraintes.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Pourquoi investir dans une SCPI plutôt que dans de l’immobilier locatif.

Je parle souvent de l’immobilier locatif. C’est un très bon moyen de faire évoluer son patrimoine surtout quand on prend bien soin de ne pas tomber dans les pièges de l’immobilier locatifs. Bien que beaucoup de formateurs web vendent aujourd’hui des formations sur l’immobilier pour expliquer comment faire fortune (et c’est tout à fait possible), ils oublient, en général, de mentionner une chose qui a son importance. L’immobilier physique peut-être très prise de tête.

Visiter des biens, monter des dossiers de financement auprès des banques, suivre les travaux, trouver des locataires, et s’assurer du suivi de l’appartement tout au long de la vie du bien. Cela peut très vite représenter une très grosse « charge mentale » (terme à la mode) surtout si on ne délègue pas à une agence (et parfois, même si on délègue, ça reste très contraignant). Le problème s’amplifie à mesure que l’on accumule les biens immobiliers. Si vous chérissez, par-dessus tout, votre tranquillité d’esprit, l’immobilier physique n’est peut-être pas fait pour vous.

L’investissement dans la pierre-papier est donc une alternative permettant de s’exposer à l’immobilier tout en déléguant la recherche d’un bien, sa gestion et sa revente.

Dans quel but investir dans une SCPI ?

Il y a évidemment plusieurs raisons d’investir la pierre papier selon le type de SCPI dans laquelle vous investissez. Parce que, comme nous allons le voir, plus bas, il en existe plusieurs types. L’investissement dans ce format est à envisager si vous souhaitez percevoir des dividendes (loyers) rapidement, si vous voulez défiscaliser une partie de votre imposition ou si vous voulez, comme pour quasiment tous les investissements, valoriser un capital.

L’investissement dans une SCPI est un investissement à envisager sur le long terme. À horizon 10 ans et plus. Ce type de placement n’est évidemment pas sans risques. Selon la zone géographique où vous investissez (et cela dépend des SCPI comme nous le verrons plus bas), vous serez exposé à des marchés immobiliers qui ne seront pas forcément aussi florissant que la France en ce moment.

Donc, c’est un placement à envisager dans le cadre de la diversification de son portfolio et pour des projets tels que la préparation de sa retraite, percevoir une rente immédiate ou le financement des études des enfants. Ou simplement investir pour cramer tout le capital dans 10 ans si le cœur vous en dit. Mais ce n’est pas forcément ce que je recommanderai. Quel que soit le besoin, il existe, comme nous l’avons déjà mentionné, différents types de SCPI qui peuvent correspondre davantage à vos besoins.

Les différents types de SCPI

En plus d’avoir leur propre spécificité (secteurs géographiques, typologie de locataires, etc.) Il existe des SCPI dites de rendements, de défiscalisation et de plus-values. Le capital des SCPI peut être également fixe ou à taille variable.

Trois grandes familles

• Les SCPI dites de « rendement » : Ce sont des sociétés immobilières qui vont être principalement sur de la location de bureaux entrepôts, locaux commerciaux etc. C’est ce type de SCPI qu’il faut privilégier si vous cherchez un supplément de revenus dans la mesure où la SCPI redistribue les loyers perçus (moins les frais) tous les trimestres.
• Les SCPI dites de « défiscalisations » ou « fiscales » : Ce sont ces SCPI qui vont chercher à faire de la défiscalisation en s’appuyant notamment sur les lois en vigueur (Lois Malraux, Denormandie, Pinel, ou plus simplement du déficit foncier). Ce sont des solutions envisageables si vous êtes fortement imposés et que vous souhaitez réduire vos impôts.
• Les SCPI dites de « plus-value » ou encore de valorisation ou de capitalisation: ces SCPI vont préférer garder les loyers dans le but de valoriser les parts sociales pour une revente ultérieure. L’intérêt est de décaler le paiement de l’impôts ultérieurement.

Deux grands fonctionnement en terme de capital

• Les SCPI à capital fixe : on ne peut acheter des parts de ce type de SCPI que lorsqu’un vendeur revend ses parts ou qu’il y a une augmentation de capital et donc de nouvelles parts sociales à acheter.
• Les SCPI à capital variable : l’épargnant peut vendre ses parts quand il le souhaite à un prix fixé par la SCPI en fonction de son patrimoine. Le nombre de parts n’étant pas figé, la scpi va faire l’acquisition de nouveaux immeubles pour diversifier son portfolio au fur et à mesure qu’il y a de nouveaux entrants dans la société.

Quels sont les avantages de l’investissement dans la pierre-papier ?

Il y a évidemment plusieurs avantages à investir dans l’immobilier papier que dans l’immobilier physique.

• Nous l’avons déjà dit, mais je pense que ça vaut la peine d’insister dessus, l’immobilier physique peut-être source de tracas. Et une grande partie de ces tracas peut être évitée grâce à l’immobilier papier.
• La scpi propose par définition une diversification que vous n’obtiendrez jamais (ou alors très difficilement) par vos propres moyens. Les sociétés immobilières achètent différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences hôtelières, etc.) dans des zones géographiques différentes (régions, pays, voir zone du monde, etc.). Quasi-impossible de reproduire ce même schéma seul à moins d’avoir beaucoup de moyens.
• Vous pouvez aussi utiliser le levier bancaire ! C’est-à-dire que vous pouvez contracter un emprunt immobilier pour acheter vos parts de SCPI. Attention toutefois, il semblerait que les banques soient de moins en moins enclin à prêter pour ce type d’investissement. A confirmer.
• Vous pouvez vous permettre d’investir dans de l’immobilier avec des montants bien moindres que de l’achat en immobilier physique. Vous trouverez des parts sociales de SCPI autour de 100 euros. Pas besoin d’y investir des centaines de milliers d’euros.
• Il est possible de percevoir des revenus (loyers) presque immédiatement. Une fois souscrit, il faudra attendre ce qu’on appelle un délai de jouissance (de 3 à 6 mois en général) pour pouvoir commencer à bénéficier des loyers chaque trimestre.

Quels sont les inconvénients de l’investissement en SCPI ?

Le principal inconvénient de la SCPI, c’est (sans surprise) les frais qui peuvent se révéler très importants. On dénombre 3 types de frais. Les frais d’entrée, les frais de gestion ainsi que les frais de sortie. Les frais sont assez importants (on parle de 5 à 12% du montant investi). Pour cette raison, il vaut mieux privilégier les investissements long terme pour bénéficier des réductions fiscales dues à la période de détention de biens immobiliers (au même titre qu’un investissement classique) comme nous allons le voir juste après.

Quelle fiscalité pour l’investissement en SCPI ?

En terme de fiscalité, investir en SCPI, c’est comparable à de l’investissement immobilier locatif physique. Donc :

• Les revenus issus des loyers sont taxés à l’impôts sur le revenu avec en plus des cotisations sociales de 17,2%.
• Les revenus et cessions d’actifs financier sont imposés au Prélèvement Forfaitaire unique ou Flat Tax de 30% (17,2 % CSG + 18,2% Impôts sur le revenu). Ou directement à l’impôt sur le revenu si c’est plus avantageux pour l’épargnant.
• Les revenus issus de la cession d’un bien immobilier sont taxés de la même manière que lors d’une vente physique en nom propre. Il y a donc un abattement pour durée de détention comme vous pouvez le retrouver dans le tableau ci-dessous. Donc vous êtes totalement exonérés d’impôts sur la plus-value après 30 ans de détentions.

Durée de détention	Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6ème à la 21ème année	6 %	1.65 %
22ème année révolue	4 %	1.60 %
Au-delà de la 22ème année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30ème année	Exonération	Exonération

Quelle rentabilité espérer pour un investissement dans une SCPI ?

En investissant dans une SCPI, vous devez bien comprendre qu’il s’agit d’un placement à risque et que ni le capital, ni la rentabilité ne peuvent être garantis. Les SCPI vont communiquer les rendements des années passées (qui tourne aux alentours de 3% à 6% BRUT), auxquels il faudra penser à déduire les frais.

Mais la plupart utilise aussi la notion de TRI pour Taux de Rentabilité interne qui permet d’avoir une meilleure idée du rendement à un temps donnée. Si vous souhaitez plus d’informations sur le calcul du TRI vous pouvez vous consulter l’article : « Comment calculer la rentabilité d’un investissement« 

Comment investir dans une SCPI ?

Vous pouvez investir dans une SCPI de plusieurs manières. Soit en achetant directement les parts sociales auprès de la SCPI en question, soit en logeant votre SCPI dans une assurance-vie. L’intérêt, c’est de pouvoir bénéficier de l’avantage des assurances-vie notamment après une période de détention de 8 ans mais aussi d’un certain nombre d’avantages comme :

• Le montant minimum pour pouvoir souscrire est abaissé
• Possibilité de transmettre les parts avec l’abattement de 152 500 euros

Pour plus d’informations, sur l’achat d’une part de SCPI en assurance-vie vous pouvez consulter ce lien. Il est également à noter que, malheureusement, il n’est pas possible de loger une SCPI dans un PEA. Au passage, si vous ne l’avez toujours pas fait, il serait peut-être temps d’ouvrir un pea

Présentation de la Corum l’épargne.

Cet article a été sponsorisé par la société Corum l’épargne.

Corum propose des solutions pour « une épargne transparente et accessible » . L’entreprise est notamment connue pour ces SCPI mais elle propose également des fonds obligataires ainsi qu’une assurance-vie. Pour rappel, un fond obligataire est constitué « d’obligations » à savoir des dettes d’entreprises ou parfois d’états. Vous pouvez consulter la liste des produits en vous rendant sur la page des fonds obligataires de Corum.

Mais vous pouvez également retrouver les trois SCPI de Corum sur cette page, d’où l’intérêt de l’article. Les SCPI Corum Origin, Corum XL, et Corum Eurion, sont 3 sociétés de placements immobiliers situées en France pour la première et en Europe pour les deux autres et proposent des rendements (non garantis, évidemment) allant de 5,5% à 10% (brut).

Il existe évidemment une multitude de SCPI Corum n’est pas la seule. J’ai choisi de vous présenter Corum, indépendamment de leur prise de contact, car cela reste un des leaders dans le domaine de la SCPI. Néanmoins, n’hésitez pas à effectuer vos propres recherches pour trouver des SCPI qui correspondraient d’avantages à vos critères si jamais celles de Corum ne trouvaient pas grâce à vos yeux.

En conclusion

Bien que je ne possède pas, pour le moment personnellement de parts dans une SCPI quelconque préférant de prime abord choisir moi-même mes biens et optimiser au maximum la fiscalité, je n’exclus pas à l’avenir me tourner vers ce type de placement pour rester exposé à l’immobilier. Évidemment, les rendements sont bien moins intéressants que de l’immobilier physique (quoi que …) mais le premier avantage des SCPI, selon moi, et surtout de s’enlever les tracas de la gestion de biens immobiliers.

Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez vous tourner vers l’investissement immobilier (que ça soit investir en scpi ou par le biais de l’immobilier physique), vous devez avant tout réfléchir quel est le type de placement qui est fait pour vous. Est-ce que vous allez préférer le rendement à la tranquillité d’esprit ? Quel est votre horizon de placement ? Et surtout, dans quel but investissez vous ? Souhaitez-vous toucher une rente rapidement ou préférez vous valoriser un capital ? Quoi qu’il en soit, après avoir lu cet article, vous devriez être armé pour pouvoir choisir votre SCPI.

Sources :

https://www.challenges.fr/immobilier/devenir-proprietaire-en-france-est-plus-difficile-que-presque-partout-ailleurs-dans-le-monde_779230
https://www.corum.fr/scp
https://www.capital.fr/votre-argent/scpi-1318269

Photo par Michal Matlon, Sean Pollock, Tierra Mallorca sur Unsplash